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新聞標題 房市交易 挑選建經公司要「仔細+謹慎」
發佈時間 2018年12月17日
新聞內容
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】中華民國建築經理商業同業公會理事長顏文澤指出,政府為建立不動產交易秩序,杜絕購屋糾紛,輔導建築業健全經營,並重建我國獨有之房屋預售制度,乃專案核准成立「建築經理公司」。「建築經理制度」,在我國亦係首創,可說是順應社會需要,解決民生問題之時代產物。從房屋交易秩序紊亂,到1986年「建築經理公司管理辦法」頒佈和「建築經理公司」成立開業,在房屋市場上推行「履約保證」,乃至於社會上所呈現正面反應為止。就其間所經過之歷程而言,至為繁複;就時間而言,亦甚冗長,就參與研議之單位及人員而言,涵蓋更為廣泛,包括行政院、內政部、經濟部、財政部、法務部、經建會、工技學院、銀行、學者專家以及建築投資業者,故今日之有「建築經理公司」,可謂得來不易。

顏文澤說,建築經理業在整體不動產產業之中,其角色定位不是以劃分業務區塊或建立特許勢力的一個行業,而是一個被設置在市場中成為市場交易(廣泛的業務往來)機制的一部份的一個產業,專門對各種類型的業務實施或進行買賣等事項的環節上,以公正第三者的地位,提供資訊、技術或管理等之服務,以協助各級業務往來或交易當事人得以在比較公平、合理及正向的市場環境中,完成各自的事業目的。因此與其說建築經理業的產業定位是什麼,不如說它只是一種市場的機制而己,尤其是在「異業(如銀行與建商的建築融資業務)」或「專業能力有差距(如建商與一般費者的交易行為)」的業務往來間,需要有這種服務。這是維繫市場正常化運作的一個必要設施,而建築經理業即是擔任這個角色。要言之,建築經理業即是在不動產金融相關事業領域中擔任專業、公正第三者之機制,且為唯一具整合性功能之專業服務業。

建築經理業自1986年政府輔導設立以來,建築經理公司協助金融機構辦理融資管理、預售屋履約保證、協助成屋市場辦理成屋履約保證(即擔任付款中間人)對於促進交易安全成效顯著,此一政策執行工具近年來復配合政府協助921震災重建(921震災重建計協助完成64社區,重建3196戶,協貸80餘億)、海砂屋、輻射屋等受災戶重建、眷村改建專案管理、中央存保公司承受資產清理處分、擔任不動產證券化管理機構等均顯現其功能性,未來則將著重於協助都市更新、危老建築重建等為主要功能性業務,為不動產市場提供另一專業、公正的穩定力量。

在我國,規範不動產交易的母法-不動產交易法遲遲未能完成,不動產交易制度至今並未形成,其顯而易見的交易風險,在成屋:買方為未取得不動產前遭一屋二賣及因賣方個人信債不可預知之風險等,而賣方為不動產己過戶但尚未取得尾款,因買方個人信債不足或惡意不支付尾款等;在預售屋:買方為建商資金周轉或其他因素無法履約完工或完工後產權移轉及建物瑕疵等。預售屋興建期間長,變動風險尤多,其主要風險來自於資金被不當挪用,使得消費者所承擔的個案風險被擴大到建方的整體經營風險上,這對消費者並不公平,也因此如何專款專用,是建方提振預售屋購屋信心的首要。

為提升不動產交易安全,政府在1986年創設的建築經理制度仍為我國當前相關保障機制中最主要的一環。現行的「成屋履約保證」即以建築經理公司擔任付款中間人,引用美國ESCROW制度首先實施,目前各大房屋仲介公司配合提供的專戶管理方法與名稱或有不同,但此一保障方式在成屋市場己為買賣雙方所普遍認知。而現制的「預售屋履約保證」機制於2011年5月1日正式實施後,建築經理業適得扮演資金交付信託查核、不動產開發案之工程進度查核、續建協助等之角色,而保障消費者交易安全。展望未來,建築經理業業於不動產買賣履約保證機制之推行仍將具有無法取代之重要性。

近年來,因不動產市場需求與專業角色分工之細緻化,建築經理業除於不動產開發信託案配合信託業進行履約管理,而擔任起造人及不動產受託人外,亦隨著都市更新案中地主自力更新之需求提高,而因應個案擔任都市更新代理實施者全案管理者之角色,以其專業能力及靈活之運作效率,有效協助並彌補都市更新會各方專業之不足及相關參與者間之不信任關係。至今已協助規劃及整合三310案,興建中及完成者亦達95案之眾,為現時協助都市更新提供專業服務之主力。許多自力更新指標性大案如國際金融中心、尚華大樓等亦即為建築經理業結合銀行共同努力參與之結果。此外,近時地方政府以銀行結合建築經理業建構的都市更新媒合平台,更是為自力更新注入新活力的積極作法。

建築經理業為達成都市更新順利完工目的復結合續建機制,以信託方式掌握產權及資金,並以營建管理方式控管工程施工從發包、施工至完工,過程中不僅可以依工程進度提供金融機構提撥工程款之依據,且可藉詳實查核施工狀況及工程品質,如須面臨續建亦能妥為因應。

惟自行政程序法施行後,「建築經理公司管理辦法」己於2003年失效,建築經理業乃因而處於無專法管理之狀態。目前建築經理業雖回歸公司法規範,惟因建築經理業具有不動產專業及以中介角色維護不動產交易市場秩序之特性,致眾多業者或以建築經理公司之名從事非建築經理相關業務,形成名實不符現象;或於公司體制管理及經營上存有缺陷,而影響建築經理之專業形象與公信力。依經濟部公佈資料顯示,以建築經理名稱辦理公司登記者己達80家,其中僅18家為公會會員,因無專法規範,也無設立條件與作業準則,建築經理業在無法正常發揮其交易秩序維護及消費者權益保障功能之情況下,不但整體經營產業發展與交易市場秩序之健全將受影響,社會對建築經理業之行業特殊信賴亦將受到減損,不僅無法達成政府當年輔導設立建築經理業之理念與目的,對我國不動產交易秩序之健全發展亦存在隱憂。

建築經理業雖漸於建制不動產專業秩序中擔任要角,惟因產權之信託管理或都市更新之全案管理攸關人民權益至為重大,且多方參與者間權利義務關係複雜,於目前建築經理業因缺乏專法管制而素質良莠不齊之情形下,是否均足以勝任前開要角以維護不動產市場之健全發展,實不無疑問。實務上則有建築經理公司於處理都更事務時,違反公正第三人執業屬性涉有利益衝突而與委託人發生爭議,不僅造成建築經理業於社會信賴度之減損,民眾對於建築經理業參與都市更新亦不免有所誤解或負面想像。是以,為促進都市更新之穩健發展及維持不動產市場之紀律,尤須以建築經理業管理專法之制定,明定許可制度及罰則,促使建築經理業成為受高度監理並具社會信賴之專業、中立之行業。

不動產交易秩序之建立需要市場上每一相關事業環節之健全,目前不動產相關行業諸如不動產經紀業、工程技術顧問業、估價業、營造業與信託業等均已分別完成立法規範,不動產開發業之輔導條例亦由內政部擬定中,以求對行業管理與其服務品質之要求,則肩負不動產交易安全管理之建築經理業,尤應盡速納入專法管理,重新貫徹政府當年創設建築經理業之理想與目的,以有效促進不動產市場交易安全環境的全面達成。

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